2018년 등록 장기임대, 2026년 만기라면 지금부터 준비하세요

 

2018년에 임대주택 등록하셨다면, 지금부터는 ‘정리’도 준비해야 할 때입니다.

 

“장기임대주택, 8년만 지나면 매도해도 되나요?”

2018년에 장기일반민간임대 등록하신 분들이라면,
이제 슬슬 “언제 팔 수 있을까?” 고민이 시작되는 시점이죠.

그런데 여기서 중요한 사실 하나!
**등록일이 아니라, 최초 세입자 '입주일 기준으로 8년'**을 계산해야 한다는 점입니다.

 

[장기임대주택사업자 사례]

●  등록일: 2018년 1월 15일

●  세입자 입주일: 2018년 4월 19일이라면,
2026년 4월 18일까지는 임대를 유지해야 의무임대기간을 채운 것이 됩니다.
이걸 깜빡하고 등록일 기준으로 계산했다간,
세제 혜택이 모두 날아갈 수 있어요.

임대의무기간은 ‘입주일 기준’으로 계산!

현행 제도에서는 일반민간임대의 경우 6년이지만,
2018년 당시에는 4년(단기), 8년(장기)으로 운영되었습니다.
장기임대로 등록한 제 주택은 8년을 채워야 말소와 매도가 가능합니다.

핵심은 ‘등록일’이 아닌 ‘임대개시일(세입자 입주일)’ 기준이라는 점!
아래 표로 정리해 봤습니다:

 

구분                                              날짜                                             설명

등록일	2018.01.15	민간임대주택 등록신고 완료
임대개시일	2018.04.19	세입자 입주 (임대계약 시작)
의무임대기간	~2026.04.18	8년간 임대 유지 의무
말소 가능일	2026.04.19 이후	자진 말소 신청 및 매도 가능

 

그렇다면 의무임대 만기 후에는 뭘 준비해야 할까요?

 

우선 첫 번째는 지자체에 임대사업자 등록 말소 신청입니다.
의무기간이 끝난 다음 날부터 말소가 가능하고,
시청 또는 구청과 ‘민간임대주택 등록시스템’을 통해 말소 절차를 진행해야 합니다.
말소 신청 시 필요한 서류에는 임대차계약서, 말소 사유서 등이 있어요.

 

두 번째는 세제 혜택 유지 여부를 점검해야 합니다.
장기임대주택의 가장 큰 장점은
양도소득세 장기보유특별공제, 중과세 배제, 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택이었죠.
이 혜택을 유지하려면, 임대의무기간을 정확히 지키고 말소 후에 매도해야 합니다.
만약 말소 신청도 안 하고 팔아버리면?
지금까지 받았던 혜택이 모두 추징될 수 있으니 꼭 유의해야 해요.

 

세 번째는 세입자와의 계약 여부입니다.
계약갱신청구권이 적용되는 경우가 있기 때문에,
세입자와 충분한 협의가 필요해요.
퇴거 시기, 계약 종료 절차 등은 미리 조율해 두는 게 좋겠죠.

마지막으로는 등기소에서 임대사업자 표기를 말소하는 절차도 필요합니다.
말소신청을 하고 나면 등기부등본에 남아 있는 ‘임대사업자 등록’ 표시도 제거해야,
매수자 입장에서도 안심하고 거래할 수 있어요.

 

말소 신청 전 확인해야 할 3가지

1. 임대차계약 종료 여부 확인
    세입자 계약이 종료되어야 말소 진행이 원활합니다.
2. 자진 말소 신청 절차 숙지
    말소 시 국세청, 지자체에 각각 신청해야 하며
    ‘등록말소 사실증명서’를 발급받아야 부동산 매매가 수월합니다.
3. 세제혜택 유지 조건 확인
    의무기간을 지키지 않으면 감면받은 세금이 추징될 수 있으므로,
    기간 충족 후 말소하는 것이 중요합니다.

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과연 이 투자는 잘한 선택이었을까?

사실 장기임대주택은 대부분 월세 수익을 꾸준히 기대하며 투자하셨을 거예요.
저 역시 세제 혜택을 감안하면 나쁘지 않다고 생각했었지만,
현실은 생각보다 녹록지 않았습니다.

각종 규제 대상에 해당되는 순간부터 자유로운 운용은 어려워졌고,
은행 예금 이율과 비교했을 때
실제 수익률이 과연 더 나았는지는 지금도 고민되는 부분입니다.

모든 투자에 대한 본인의 선택은 책임이 따르지요...

이제 8년 차를 맞으며,
그동안의 선택이 어떤 결과였는지 되짚어보는 중입니다.
비슷한 상황이신 분들이라면 “정리할 때 챙겨야 할 것들” 꼭 체크하세요.